📖 토지 · 주택 · 창고 필수 가이드
땅을 살 때, 이 순서로 봅니다
① 토지이용계획확인원 — 용도지역·지구·구역 → ② 지적도 — 모양과 도로 접함 →
③ 등기부 — 소유자·근저당 → ④ 토지대장 — 지목·면적 →
⑤ 현장 — 경사·성토 여부·경계·주변 시설. 값은 그다음입니다.
맹지와 진입도로
도로에 닿지 않은 땅(맹지)은 건축허가가 나오지 않습니다.
지적도상 도로가 있어도 사도(私道)면 토지사용승낙이 필요할 수 있고,
현황도로와 지적도상 도로가 다른 경우가 흔해 둘 다 확인해야 합니다.
농지 — 농지취득자격증명
전·답·과수원은 소유권 이전 등기 전에 농지취득자격증명이 필요합니다.
농업진흥구역이면 지을 수 있는 건물이 크게 제한되고,
다른 용도로 쓰려면 농지전용 절차와 부담금이 따로 붙습니다.
농업경영체 등록 — 농지를 샀다면 다음 순서
농지를 취득해 실제로 농사를 지으면
농업경영체 등록(국립농산물품질관리원)을 할 수 있습니다.
등록은
공익직불금 신청 자격과 농업인 확인서, 농업 정책자금·세제 혜택으로 이어지는 출발점입니다.
- 대상 — 1,000㎡(약 303평) 이상 농지에서 농작물을 경작하거나, 연간 농산물 판매액·영농 종사 일수 등
법에서 정한 요건을 채운 농업인·농업법인입니다.
- 절차 — 농관원 지원(사무소)에 등록 신청 → 현장·서류 확인 → 등록확인서 발급.
농지원부(농지대장)와는 별개이며, 경작 사실을 증빙할 수 있어야 합니다.
- 왜 미리 보는가 — 직불금은 등록·경작 실적이 있어야 신청할 수 있고,
8년 이상 재촌·자경한 농지는 양도소득세 감면 대상이 될 수 있습니다.
땅을 살 때부터 이 그림을 그려 두는 것이 미래가치를 지키는 방법입니다.
요건·한도·감면 기준은 개정될 수 있으니 신청 시점 기준으로 농관원·세무 전문가와 확인하세요.
창고·공장을 볼 때
진입도로 폭(대형차 진입 가능 여부), 전력 용량, 건폐율과
건축물대장의 용도가 실제 사용과 맞는지를 봅니다.
위반건축물로 등재되어 있으면 대출과 임대에 모두 걸립니다.
상가 임대차 — 보호받는 범위
환산보증금(보증금 + 월세×100) 기준에 따라 상가건물 임대차보호법 적용 범위가 달라집니다.
계약 갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호 조항을 계약 전에 확인하시고,
사업자등록과 확정일자를 받아 두셔야 보증금이 보호됩니다.
주택 임대차 신고 — 기장군도 신고 대상입니다
기장군은 군(郡)이지만 부산광역시에 속하므로 주택 임대차 신고 대상 지역입니다.
신고 지역이
수도권 전역과 광역시·세종·제주, 그리고 도(道)의 시(市) 지역으로 정해져 있어,
도(道)에 속한 군과 달리
광역시에 속한 군은 빠지지 않습니다. 이 점을 놓쳐 신고를 지나치는 경우가 많습니다.
- 대상 계약 — 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 주택 임대차.
신규·갱신(금액 변동 있는 경우)·해제 모두 신고합니다.
- 기한 — 계약 체결일부터 30일 이내. 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고.
- 확정일자 — 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 부여된 것으로 갈음됩니다(미첨부 시 따로 받아야 합니다).
- 주의 — 임대인·임차인 공동 신고가 원칙이며, 한쪽이 계약서를 내면 공동 신고로 봅니다.
과태료 부과 시점·금액 기준은 시점에 따라 달라질 수 있으니 신고 전 확인하세요.
계약서를 가져오시면 신고까지 함께 도와드립니다.
계약 전 마지막 확인
① 등기부는 계약일과 잔금일에 각각 확인
② 계약금·중도금·잔금 일정과 위약 조항
③ 세금 — 취득세, 농지·비사업용 토지 여부
④ 대출 가능 여부를 먼저 확인하고 계약
⑤ 구두로 한 약속이 계약서에 다 적혔는지 확인합니다.